Per deliberare il restauro dell'ascensore serve la partecipazione di tutti i condomini

La proprietà dell'ascensore è comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso, e il criterio di ripartizione delle relative spese, previsto dall'art. 1124 c.c., non incide sul regime di proprietà.

I criteri generali di riparto delle spese, dettati dal codice civile, sono suscettibili di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale; ma in assenza di previsioni siffatte, è richiesta la necessaria partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono gli interventi di conservazione e restauro dell'ascensore.

È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015. Confermato l'annullamento della delibera che aveva approvato lavori di restauro dell'ascensore comune senza la partecipazione dei condomini del piano terra. => Autorità Antitrust: scorretto l'utilizzo dell'etichetta energetica per gli ascensori

I fatti. Un condomino impugnava la deliberazione dell'assemblea nella parte in cui approvava l'esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini proprietari degli appartamenti situati del primo all'ultimo piano dell'edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi. Il Condominio aveva contestato la domanda, evidenziando che l'ascensore era sempre stato al servizio dei soli appartamenti situati al di sopra del piano ammezzato e, quindi, apparteneva soltanto ai proprietari dei predetti immobili.

In primo grado il Tribunale rigettava la domanda, ma la Corte d'Appello ribaltava la decisione sul rilievo che i lavori in questione non riguardavano semplicemente la manutenzione degli ascensori (ciò che avrebbe giustificato la partecipazione dei soli condomini che ne usufruivano) ma erano finalizzati alla conservazione della cosa comune e, quindi, dovevano essere approvati con la partecipazione di tutti i condomini. Il riparto delle spese, infatti, andava effettuato ai sensi dell'art. 1124 c.c. in materia di scale, applicabile analogicamente agli ascensori. => Anche il condomino del primo piano paga l'ascensore.

L'ascensore si presume comune salvo titolo contrario. La suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici d'appello, osservando come la sentenza impugnata abbia fatto corretta applicazione del principio secondo cui la proprietà dell'ascensore è comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso. Si applica, infatti, la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c.
Inoltre – sottolineano gli Ermellini – il criterio di ripartizione delle relative spese, contenuto nell'art. 1124 c.c., non incide sul regime di proprietà. Salva diversa convenzione, i condomini esclusi dal riparto delle spese rimangono pur sempre comproprietari dell'ascensore.

I criteri di riparto dello spese. In tema di manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore, i criteri di ripartizione delle spese sono quelli generali dettati dagli artt. 1123 – 1125 c.c.Tali criteri sono suscettibili di deroga con atto negoziale e, quindi, anche con il regolamento condominiale cha abbia natura contrattuale, per cui “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime”.

Dunque, solo nel caso in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come appunto l'ascensore), si ha il superamento della presunzione di comproprietà della suddetta categoria di condomini su quella parte del fabbricato.

Nel caso di specie, in assenza di una previsione regolamentare siffatta, l'ascensore deve ritenersi di proprietà comune, e ciò impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono lo stesso bene.

=> Ascensori. Uno sguardo alle nuove norme UNI.